Si vous gérez une location saisonnière dans le Nord Deux-Sèvres, vous connaissez le scénario : entre novembre et février, hors vacances scolaires, votre calendrier affiche des blancs. Le Puy du Fou ferme ses portes, le tourisme ralentit, et votre téléphone sonne moins souvent.
Mais cette accalmie n’est pas une faiblesse, c’est une opportunité stratégique.
Pendant que vos concurrents subissent passivement la basse saison, les propriétaires avisés l’utilisent pour prendre de l’avance. Car c’est précisément en période creuse que vous devez optimiser votre bien pour exploser vos performances lors de la haute saison Puy du Fou (mars à octobre).
Dans ce guide complet, découvrez pourquoi un audit professionnel en basse saison peut augmenter vos revenus de 15 à 25% sur 12 mois, et comment transformer ces mois creux en tremplin vers une année 2025 record.
Pourquoi Novembre-Février est LE moment parfait pour auditer ?
1. Le paradoxe de la basse saison dans le Nord Deux-Sèvres
Dans notre zone géographique (rayon de 25km autour de Combrand, incluant Bressuire, Mauléon, Pouzauges, Maulévrier ou encore Moncoutant ), la basse saison présente un double visage :
❌ Le constat évident :
- Puy du Fou et autres lieux touristique fermé de novembre à mars (hors vacances scolaires)
- Tourisme résidentiel au ralenti
- Taux d’occupation moyen chutant de 70-80% (haute saison) à 20-35% (basse saison)
- Pression tarifaire à la baisse
✅ L’opportunité cachée :
- Temps disponible pour prendre du recul sur votre stratégie
- Disponibilité du bien pour effectuer travaux/améliorations sans perdre de réservations
- Fenêtre de réflexion de 3-4 mois avant la réouverture de la saison touristique
- Moins de pression pour implémenter les recommandations d’audit
💡 Chiffre clé : Selon notre analyse du marché local, 78% des propriétaires du Nord Deux-Sèvres n’optimisent jamais leur annonce entre deux saisons. C’est votre avantage compétitif.
2. La règle des 90 Jours avant haute saison
Les données de réservation montrent que 60% des séjours Puy du Fou se réservent entre 30 et 90 jours avant l’arrivée.
Traduction concrète :
Si vous auditez et optimisez votre bien en décembre-janvier, vous êtes prêt à capter les réservations de mars-avril-mai dès leur début de recherche (janvier-février).
À l’inverse, auditer en mars = implémenter les changements en avril = perdre les réservations anticipées de mai-juin = manquer 2 mois de haute saison.
Ce qu’un audit professionnel révèle
1. Analyse tarifaire : vos prix vous coûtent-ils de l’argent ?
Le problème : La majorité des propriétaires fixent leurs tarifs « au feeling » ou en copiant les concurrents sans stratégie.
Ce qu’un audit tarifaire identifie :
✅ Les pics de demande hyper-locaux non exploités :
- Événements à Bressuire (Forum des associations en septembre, Salon du livre en novembre)
- Festivals à Parthenay (Festival Ludique International en juillet)
- Compétitions sportives à Cholet (semi-marathon en mars)
- Déplacements professionnels vers Puy du Fou (congrès, séminaires entreprises)
✅ Les périodes sous-valorisées :
- Week-ends de pont (souvent sous-tarifés alors que demande forte)
- Vacances de Toussaint (proximité Puy du Fou, Halloween)
- Petites vacances scolaires zone A/B/C (décalages non exploités)
✅ Les opportunités corporate méconnues :
- Entreprises louant pour leurs équipes en déplacement sur zones d’activité Bressuire/Cerizay
- Prestataires Puy du Fou cherchant hébergements longue durée (1-3 mois)
- Formateurs/consultants en mission dans le Bocage
Impact financier documenté :
Les données AirDNA révèlent une précision d’analyse de 96,2% sur les revenus potentiels Channel-manager-experts, et l’optimisation tarifaire permet d’augmenter les réservations de 25% en haute saison Eldorado immobilier pour les biens correctement positionnés.
2. Optimisation d’annonce : êtes-vous vraiment visible ?
Dans notre zone de 25km autour de Combrand, nous observons 5 erreurs récurrentes sur les annonces Airbnb/Booking :
❌ Erreur n°1 : Absence de mention distance exacte Puy du Fou
→ Les voyageurs cherchent « location proche Puy du Fou » : si vous n’indiquez pas « à 12 minutes du Puy du Fou » dès le titre ou la description, vous êtes invisible dans les recherches.
❌ Erreur n°2 : Photos amateur sans mise en scène
→ Les photos professionnelles augmentent la probabilité de réservation de 25% Eldorado immobilier. Un investissement de 150-250€ en shooting photo peut générer +1000-3000€ de revenus annuels.
❌ Erreur n°3 : Description générique sans SEO local
→ Mots-clés manquants : « Bocage vendéen », « Bressuire », « Mauléon », « patrimoine », « nature », « calme »
→ Résultat : votre annonce n’apparaît pas dans les recherches « location Bressuire » ou « gîte Bocage »
❌ Erreur n°4 : Manque de réassurance pour clientèle Puy du Fou
→ Les familles avec enfants (80% des visiteurs Puy du Fou) cherchent : jeux, équipements bébé, espace extérieur sécurisé
→ Si vous les avez mais ne les mentionnez pas = opportunités perdues
❌ Erreur n°5 : Zéro reviews = crédibilité zéro
→ Les annonces notées 4,8+ étoiles sur Airbnb enregistrent un tarif 12 à 18% supérieur à la moyenne locale Nousgerons
Solution BOKA : L’audit analyse vos 3 plateformes principales (Airbnb, Booking, Abritel) et identifie 15-20 quick wins pour booster votre visibilité sous 7 jours.
3. Équipements & Aménagements : les attentes 2025 ont changé
Les voyageurs du Nord Deux-Sèvres ne cherchent plus les mêmes choses qu’en 2022. Voici les nouvelles priorités 2025 :
🔥 Incontournables (= deal breakers si absents) :
| Équipement | Pourquoi c’est critique | Impact revenus |
| Wifi Fibre | Télétravail + Netflix enfants = obligatoire pour familles Puy du Fou | +15% taux réservation |
| Lave-vaisselle | Familles 4-6 personnes refusent locations sans lave-vaisselle | Deal breaker pour 60% cible |
| Jeux société + livres enfants | Soirées après visites = différenciateur majeur | +8% satisfaction au niveau des avis |
| Espace extérieur aménagé | Même en basse saison : barbecue, salon jardin, jeux extérieurs | +20% réservations printemps/automne |
✨ Différenciateurs Premium (= tarifs +10-20€/nuit justifiés) :
✅ Guides locaux personnalisés (Bressuire, Mauléon, Pouzauges, patrimoine bocager, restaurants)
✅ Partenariats locaux (producteurs, artisans, billetterie Puy du Fou à tarif réduit)
✅ Paniers petit-déjeuner (produits Deux-Sèvres, confitures maison, pain boulangerie locale)
✅ Équipements bébé complets (lit parapluie, chaise haute, baignoire, barrière escalier)
Ce que l’audit BOKÃ calcule : Pour chaque investissement équipement, nous estimons le ROI (retour sur investissement) en mois.
Exemple :
- Achat lave-vaisselle = 350€
- Gain estimé = +12% taux conversion (1,2 réservations/mois supplémentaires)
- À 500€ de revenu moyen/réservation = +600€/mois
- ROI = rentabilisé en 0,6 mois = 3 semaines
Le processus d’audit BOKÃ : 4 semaines pour transformer votre bien
🤝 Étape 1 : Premier Rendez-vous & Visite du Bien (Semaine 1)
Ce qui se passe lors de notre première rencontre :
1. Échange & Compréhension (30 minutes) :
- Analyse de vos objectifs (rentabilité, délégation, confort de gestion)
- Revue de vos performances actuelles (taux d’occupation, ADR, revenus)
- Identification de vos attentes et contraintes
2. Visite Complète du Bien (60-90 minutes) :
- Analyse détaillée de chaque pièce (décoration, aménagement, fonctionnalités)
- Prise de photos/vidéos pour analyse comparative
- Check-list (équipements, état, cohérence visuelle, potentiel)
- Évaluation du parcours voyageur (accès, stationnement, premiers pas dans le logement)
3. Analyse Concurrentielle Terrain :
- Identification de 5-8 biens similaires dans un rayon de 10km
- Positionnement marché (percentile 50, 75 ou 90)
- Benchmark tarifs et prestations
À la fin de cette première rencontre : Nous planifions ensemble le second rendez-vous (7-10 jours plus tard) pour vous présenter l’audit complet.
📊 Étape 2 : Préparation du Rapport d’Audit (7-10 jours)
Ce que nous préparons pour vous :
1. Diagnostic Complet :
- Analyse de la situation actuelle (performances, positionnement marché)
- Tableau diagnostic détaillé (Décoration, Aménagement, Annonces, Tarification)
- Identification des opportunités et points forts existants
2. Stratégie de Repositionnement :
- Ambiance cible et fil conducteur visuel
- Recommandations aménagement/décoration avec photos montage
- Liste précise travaux/achats avec budget estimé et ROI calculé
3. Stratégie Pricing Personnalisée :
- Grille tarifaire par période (Haute/Moyenne/Intermédiaire/Basse)
- Règles de réservation optimales (durée minimum, gestion gaps)
- Projection de revenus (positionnement percentile 75-90)
4. Proposition de Gestion (si souhaitée) :
- Présentation formule Boka Host adaptée à votre situation
- Détail des prestations incluses
- Opportunités upsells spécifiques à votre bien
Format de livraison : Document PDF de 4-6 pages synthétique et actionnable, complété si besoin par annexes détaillées.
💡 Étape 3 : Second Rendez-vous de Restitution (Semaine 2)
Ce qui se passe lors de notre deuxième rencontre (60-90 minutes) :
1. Présentation du Diagnostic (20 minutes) :
- Revue de votre positionnement marché actuel
- Explication des écarts avec les « performeurs » (percentile 75)
- Validation ensemble de votre potentiel réel
2. Recommandations Détaillées (30 minutes) :
- Présentation stratégie ambiance/décoration (avec visuels)
- Liste priorisée travaux/achats (quick wins vs investissements moyen terme)
- Stratégie pricing période par période
- Optimisations annonces (titre, description, photos)
3. Plan d’Action Personnalisé (15 minutes) :
- Timeline d’implémentation réaliste selon votre disponibilité
- Identification de ce que vous pouvez faire seul vs ce qui nécessite accompagnement
- Calcul ROI global et projection revenus 12 mois
4. Questions & Décision (20 minutes) :
- Réponses à vos questions techniques/stratégiques
- Discussion sur les options d’accompagnement (audit seul, audit + suivi, gestion complète)
- Pas de pression commerciale : vous repartez avec le document, vous décidez à votre rythme
À la fin du second rendez-vous : Vous avez toutes les cartes en main pour décider de la suite (implémentation autonome, accompagnement ponctuel, ou délégation complète).
🛠️ Étape 4 : Implémentation & Suivi (Selon Formule Choisie)
Option A : Vous implémentez seul (audit gratuit)
- Vous conservez le document d’audit complet avec toutes les recommandations
- Vous implémentez à votre rythme selon vos disponibilités et budget
- Vous gardez le contrôle total sur les choix et la timeline
- Nous restons disponibles si vous souhaitez un accompagnement ponctuel ou passer en gestion par la suite
Option B : Pack Lancement Boka Start (à partir de 250€)
- Idéal pour démarrer du bon pied sans tout gérer seul
- Nous vous accompagnons sur les éléments clés identifiés dans l’audit :
- ✅ Réécriture professionnelle de vos annonces (titre + description optimisés SEO)
- ✅ Optimisation des photos existantes (sélection, ordre, retouche légère)
- ✅ OU Coordination shooting photo avec photographe partenaire (+200€)
- ✅ Paramétrage calendriers et grille tarifaire sur vos plateformes
- ✅ Création/optimisation livret d’accueil voyageurs
- ✅ Conseils achats déco/équipements (liste priorisée par ROI)
- ✅ 1 session de formation (1h) : bonnes pratiques gestion quotidienne
- Vous gardez ensuite la main sur la gestion quotidienne (réservations, voyageurs, ménage)
- Formule modulable selon vos besoins réels identifiés dans l’audit
Option C : Passage en Gestion Complète Boka Host
- Pour ceux qui veulent déléguer 100% et maximiser leur rentabilité
- Nous implémentons l’intégralité des recommandations de l’audit
- Nous prenons en charge la gestion quotidienne complète :
- Optimisation et gestion des annonces sur toutes plateformes
- Gestion tarifaire dynamique selon stratégies établies
- Relation voyageurs et assistance 7j/7
- Check-in / Check-out professionnels
- Coordination ménage et blanchisserie (frais payés par voyageurs)
- Petite maintenance courante et réassort consommables
- Gestion avis, upsells et livret d’accueil
- Suivi et reporting mensuel détaillé
- Adaptations saisonnières (photos, décoration…)
- Formule 25% commission sur loyers nets encaissés (après commission plateforme)
- Pack Boka Start offert (valeur 250€) : implémentation complète des recommandations audit
- Sans engagement, préavis 30 jours
FAQ : vos questions sur l’audit basse saison
❓ « Mon bien est déjà bien positionné, un audit apporte-t-il vraiment quelque chose ? »
L’audit n’est pas « pour les biens en difficulté », c’est un outil de performance pour passer de bon à excellent.
❓ « Je n’ai pas le budget pour investir dans les équipements recommandés… »
Notre rapport classe TOUTES les recommandations par ROI et budget. Vous aurez :
- 30-40% de quick wins à 0-50€ (réorganisation, mise en avant équipements existants, optimisation annonce)
- 40-50% d’investissements moyens 100-300€ (rentabilisés en 1-3 mois)
- 10-20% d’investissements lourds 500€+ (optionnels, vision long terme)
Vous implémentez selon VOS priorités et VOTRE budget. Même en n’appliquant que les quick wins, vous générez +1000 à 2000€ annuels.
❓ « Pourquoi ne pas attendre mars pour auditer ? »
Auditer en mars = implémenter en avril-mai = vous ratez les réservations anticipées (60% des séjours Puy du Fou se réservent 30-90j avant).
Auditer en décembre-janvier = être prêt dès février pour capter la vague de réservations mars-juin = +15-25% de revenus haute saison.
Le timing n’est pas un détail, c’est LE facteur critique.
❓ « L’audit est-il valable si je loue sur Gîtes de France et pas Airbnb ? »
Absolument. L’audit BOKA analyse votre stratégie actuelle, quelles que soient vos plateformes. Nous travaillons avec :
- Gîtes de France
- Clévacances
- Sites de réservation directe
- Bouche-à-oreille/clientèle fidèle
Les recommandations sont adaptées à vos canaux de distribution.
❓ « Combien de temps prend l’implémentation des recommandations ? »
Quick wins (30-40% des recommandations) : 3 – 5h total (optimisation annonces, tarifs, mise en avant équipements)
Actions moyennes (40-50% des recommandations) : 1-2 jours total (shooting photo, achats équipements, aménagements légers)
Actions lourdes (10-20% des recommandations) : optionnelles, à votre rythme (travaux, gros équipements)
En moyenne, nos clients implémentent 70% des recommandations en 7-10 jours de travail échelonnés sur 3-4 semaines.
La basse saison n’est pas du temps perdu, C’est du temps investi
Pendant que 78% des propriétaires du Nord Deux-Sèvres subissent passivement novembre-février en regardant leur calendrier vide, les 22% qui optimisent activement captent 60-70% des réservations haute saison.
Ce n’est pas du hasard. C’est une stratégie délibérée :
- Auditer en basse saison (novembre-janvier) = identifier précisément ce qui freine vos performances
- Optimiser pendant l’accalmie (décembre-février) = implémenter sans perdre de réservations
- Capter les réservations anticipées (février-mars) = être prêt quand la demande explose
- Exploser en haute saison (avril-octobre) = récolter les fruits de votre préparation
La question n’est pas « ai-je besoin d’un audit ? »
La question est : « puis-je me permettre de perdre encore 3000-5000€ en 2025 faute d’optimisation ? »